Ako kúpiť byt (v Bratislave) 🏢

Hlavne hneď

Oct 31, 2021

Za posledný rok som bol pri kúpe 2 bytov. Jedného pre seba a jedného pre šéfa. A ako každý prisťahovaný Bratislavčan, som prečítal všetky rozhovory s každým realiťákom o tom, ako kúpiť nehnuteľnosť.

Základ je nepreháňať to s požiadavkami. Nehnuteľnosť je vždy o kompromise. Vyberte si 2-3 kritéria, cez ktoré nejde vlak. A držte sa ich. Ale iba ich.

Martin Čapo to povedal najlepšie:

Keď v Bratislave prejdete 5 bytov, máte reálnu vzorku, ako daná cenová hladina vyzerá. Očakávať, že nájdete byt o 30% lepší ako tie predtým, je nereálne. Takýmto štýlom by ste nikdy nič nekúpili.

Nižšie je zoznam rád, ktoré by som bol rád dostal pred 12 mesiacmi.

TL;DR: Kúpiť ASAP. 2-izbák. S balkónom. Pri električke. A na ostatné sa vykašlať.

👍 Čo riešiť

Časovanie kúpy
Kúpiť hneď. Byty lacnejšie nebudú1.

Kvôli dopytu: Počet obyvateľov v BA sa zvyšuje a byty sa stavajú pomaly.
Kvôli inflácii: Nehnuteľnosti sú pre Slovákov to, čo akcie pre Američanov. Chránime si v nich peniaze pred znehodnotením.

Dostavané byty vs prírastok obyvateľstva v Bratislave. (*Zdroj: Open Data Bratislava, Štatistický úrad*)

Lokalitu
Jediná vec, ktorá sa po kúpe nedá zmeniť. Moja osobná preferencia je Nové mesto a Karlovka. Obidve štvrte majú blízko Karpaty a nie sú tak vyhajpované (a predražené) ako Ružinov. Ideálne v blízkosti električky - metro v BA nebude. Nové mesto je aj na rovine, takže vhodné pre cyklistickú dopravu.

Mikrolokalitu
Blízkosť obchodu, MHD zastávky a pošty (aby ste mohli ľahko vracať balíčky).

2-izbák
Na štart stačí. V 1-izbáku zošaliete. A keď po pár rokoch budete riešiť rodinu a väčší byt, tak 2-ka sa predáva/prenajíma najľahšie.

Orientácia
Západná orientácia znamená, že po práci máte v obývačke veľa svetla. A v lete horúco.
Východná orientácia znamená, že vás budí slnko. A v lete viete na balkóne sedieť bez toho, aby ste sa roztopili.
Ideálne teda obývačka na západ a spálňa na východ.

Balkón
Po korone asi bez komentára2. Na balkóne sa dá všeličo dopestovať. A byt bez balkónu sa bude neskôr ťažšie predávať.

Veľkosť spálne
Veľa bytov má malú spálňu. Na úkor iných izieb. Nepotrebujete ju mať veľkú, ale dajte si pozor, aby nepôsobila klaustrofobicky.

Financovanie
Vzhľadom na prísne podmienky hypoték si dobre spočítajte, na čo vlastne máte. 2.000 v hrubom vám vystačí na byt v hodnote 180.0003. A 36.000 z tejto sumy potrebujete cash.

Lokalita: ja preferujem Nové mesto alebo Karlovku. Obe štvrte sú blízko lesov (zelená) a oboma prechádza električka (červená). (*Zdroj Google maps)*

👎 Čo neriešiť:

Parking
Ten je na 90% vždy zlý. Takže by nemal vo vašom rozhodovaní zohrávať veľkú úlohu. Novostavby parking majú a vždy si minimálne jeden treba kúpiť. Aj keď auto nemáte. Hypotéku to navýši len o pár eur mesačne a parking v BA sa dá vždy obratom predať.

Poschodie
Podľa mňa je najlepší topfloor. Lebo je najtichší (zvuk v bytovkách sa najviac šíri zhora). Ale štatisticky je topfloor bytov najmenej a bývajú drahšie. Takže sa na to neupínať.

❌ Čo nerobiť:

Prízemie
Jedine s predzáhradkou. Inak sa jedná o najtmavšie byty. A veľmi zle sa následne predávajú (to je vidieť na tom, že v ponuke stále nejaké prízemné byty sú).

Panelová stavba
Nech je životnosť panelákov akákoľvek, tehlové domy ju budú mať vyššiu4.

⚡️Na čo si dať pozor

Na tiché štvrte s jednosmerkami
To je každého sen. Ale preverte si, či sa do tých tichých štvrtí o piatej poobede nevypustí kŕdeľ detí. V čase, kedy chcete mať po práci kľud.

Na informácie od domácich
Opýtať sa susedov na to, ako sa tam žije. To určite odporúčam. Ale brať ich názor s rezervou. Domáci bývajú často zaujatí. Ak sused povie, že tam nie je hluk, nemusí to byť klamstvo. Môže mať len inú citlivosť na hluk, pretože predtým býval oproti vlakovej stanici5.

💰 Ako vyjednať cenu

Dnes sa o cene nezjednáva. Skôr licituje (to je fancy slovo pre aukciu bytu).

Vo výnimočných prípadoch sa to dá, ak:

Predávajúci potrebujú rýchlo predať. Žena otehotnie, chcú do väčšieho a potrebujú čo najskôr uzavrieť novú hypotéku, kým má žena príjem z TPP.
Nájdete porovnateľný byt na predaj v okolí. Budete mať číslo, ktorým môžte argumentovať.
Ak je nižšie, argumentovať tým, že ich cena je nadhodnotená.
Ak je vyššie, argumentovať tým, že daný byt sa dlho predáva, čiže jeho cena je nadstrelená a aj oni by mali zvážiť svoju ponuku.
Tí ďaľší za vami majú problém byt zaplatiť (viď bod "financovanie").

Ak k vyjednávaniu dôjde, vždy sa bavte o cene za meter. Nie cene celého bytu. Je to menšie číslo, lepšie sa predstavuje a aj malý posun v cene za meter spraví na celom byte veľkú čiastku. Zjednať 100€ na meter dole, robí pri 60m byte 6.000€ (toto samozrejme platí v obidvoch smeroch).

Ďakujem za prečítanie.

Ak chceš podporiť obsah, bude pre mňa znamenať celý svet, ak sa prihlásiš na odber.

Alebo pošleš článok niekomu, komu by pomohol.

Alebo mi zoberieš jednu kávu☕️.

Zdroje a ďalšia literatúra:

Frida Ramstedt - Príručka interiérového dizajnu
Standashow - Největší sídliště v ČR? Žije se tu líp než v Paříži, říká architekt Petr Kučera
FB skupina - Interiérový dizajn
Rozhovory s Michalom Čapom
——————————————
Ikony sú od Freepik z www.flaticon.com a thumbnail je inšpirovaný skvelým Alim Abdaalom.

Nejde sa o investičnú radu ale o subjektívny názor autora.

Balkóny zvykli podceňovať ľudia, čo milujú vonkajšie terasy a aktívny pohyb. Práve preto, že bývajú tak veľa na čerstvom vzduchu, považujú/považovali balkón za zbytočnosť.

Ja považujem balkón za izbu navyše. S úplne inou kvalitou stráveného času.

180.000 = 144.000 od banky + 36.000 cash. Myslím, že práve hypotekárne limity budú jediná príčina spomalenia rastu cien nehnuteľností. Developeri narazia na strop toho, čo banky ľudom požičajú. Vytvorí sa dopytový strop. Dnes to je max 8 čistých ročných platov. A hlavným dôsledkom je zmenšovanie metráže bytov.

Netvrdím, že paneláky sú zlé. Dodnes v nich žije asi polovica Slovákov. A v BA a KE sú to asi 2/3 obyvateľov. Boli pomerne dobrým riešením bytovej otázky po roku 1950. Ale paneláky trpia na kvalitu materiálov v dobe, v ktorej vznikali. Viac o panelákoch tu a tu)

Tu vstupuje do hry niekoľko biasov

Kognitívna disonancia - človek nedokáže žiť dlhodobo v protiklade s tým, čo si myslí. Takže ak niekde ostáva žiť, má to podložené argumentami, ktorými si to ospravedlňuje.
Survivorship bias - to je to s tým hlukom. Človeku nemusí vadiť hlučná štvrť, ak pred tým býval v ešte hlučnejšej.

Skrátka, keď sa niekomu nepáči, kde žije, tak odíde. Tým sa znižuje pravdepodobnosť, že nájdete niekoho, kto by vám dal objektívnu kritiku daného miesta.

Poznámky o svete (Tomas Tenczer)